STJ: "Compra e venda de imóvel:é válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos, em caso de descumprimento contratual"

O STJ afastou a tese da parte que alegou nulidade da cláusula, com base no estado de perigo (art. 156 do CC)  de na lesão )art. 157 do CC) para evitar a perda das parcelas pagas.
Mas o STJ afastou a nulidade.


O que diz o Código Civil:

 Seção IV
Do Estado de Perigo

Art. 156. Configura-se o estado de perigo quando alguém, premido da necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa.

Parágrafo único. Tratando-se de pessoa não pertencente à família do declarante, o juiz decidirá segundo as circunstâncias.

 Seção V
Da Lesão

Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.

§ 1^o Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico.

§ 2^o Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito.

O que Decidiu o STJ:

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TERCEIRA TURMA

PROCESSO	REsp 1.723.690-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 06/08/2019, DJe 12/08/2019
RAMO DO DIREITO	DIREITO CIVIL
TEMA	Promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento contratual. Cláusula penal que estabelece a perda total dos valores já pagos. Validade. Vícios de estado de perigo e de lesão não configurados. Proibição de comportamento contraditório.

DESTAQUE
É válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares.
INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR
Inicialmente cumpre salientar que, no caso dos autos, por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma voluntária entre particulares que, em regra, estão em situação de paridade, é imprescindível que os elementos do estado de perigo e da lesão sejam comprovados, não se admitindo a presunção de tais elementos. No estado de perigo, a existência de um risco à vida ou à integridade de uma pessoa faz com que a vítima se submeta ao negócio excessivamente oneroso. A lesão, por sua vez, está intrinsecamente relacionada com o princípio da boa-fé, que deve pautar a atuação de todos os envolvidos na relação contratual. Para a caracterização do instituto, é necessária a presença simultânea do elemento objetivo - a desproporção das prestações - e do elemento subjetivo - a inexperiência ou a premente necessidade. Quanto ao elemento objetivo, o Código Civil de 2002 afastou-se do sistema do tarifamento e optou por não estabelecer um percentual indicador da desproporção, permitindo ao julgador examinar o caso concreto para aferir a existência de prestações excessivamente desproporcionais de acordo com a vulnerabilidade da parte lesada. Os requisitos subjetivos também devem ser examinados de acordo com as circunstâncias fáticas, considerando a situação que levou o indivíduo a celebrar o negócio jurídico e sua experiência para a negociação, conforme destacado no Enunciado n. 410 do Conselho da Justiça Federal: "(...) a inexperiência a que se refere o art. 157 do CC não deve necessariamente significar imaturidade ou desconhecimento em relação à prática de negócios jurídicos em geral, podendo ocorrer também quando o lesado, ainda que estipule contratos costumeiramente, não tenha conhecimento específico sobre o negócio em causa". O mero interesse econômico em resguardar o patrimônio investido em determinado negócio jurídico não configura premente necessidade para o fim do art. 157 do Código Civil. Nas relações contratuais, deve-se manter a confiança e a lealdade, não podendo o contratante exercer um direito próprio contrariando um comportamento anterior. No caso, verifica-se que os próprios recorrentes deram causa à "excessiva desproporcionalidade" que alegam ter suportado com a validade de cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares. Logo, concluir pela invalidade da referida cláusula, ou mesmo pela redução da penalidade imposta implicaria, ratificar a conduta da parte que não observou os preceitos da boa-fé em todas as fases do contrato, o que vai de encontro à máxima do venire contra factum proprium